מאת: ;
השקעות נדל"ן בצרפת: הכנסה ממקרקעין בצרפת לא חייבת במס בישראל
 
אפשרויות ההשקעה של ישראלים בחו"ל בנדל"ן הינן מגוונות אך בעת ביצוע השקעה שכזו, יש לקחת בחשבון לא רק שיקולים מסחריים כגון מחירי הנדלן, התשואה שניתן להניב, אלא גם את היבטי המיסוי.
בהתאם לשיטת המיסוי בישראל, תושב ישראל חייב במס על הכנסה שיפיק הן בישראל והן בחו"ל. כך, הכנסות שיפיק אדם תושב ישראל מנדל"ן במדינה שאינה ישראל, תהיינה חייבות בידו במס בישראל ובנוסף כפופות לדין המס הפנימי החל באותה מדינה.
מדינת ישראל חתומה עם מדינות שונות על אמנה למניעת כפל מס, שמטרתן הינו למנוע מיסוי כפול של תושב אחת מהמדינות שהן צד לאמנה בקשר להכנסות או נכסים שיש להם זיקה לשתי המדינות. במסגרת האמנה מסדירות המדינות את זכות המיסוי של כל אחת בנוגע להכנסה שמפיק תושב של אחת המדינות במדינה האחרת, זאת בנוסף לכללי המיסוי החלים לפי הדין הפנימי של כל מדינה.
חשיבות הכרת ההוראות שבאמנות למניעת כפל מס טמונה בעובדה שהוראות האמנה גוברות על  הדין הפנימי (פקודת מס הכנסה), כך שאם הוראות האמנה מקלות לעומת הדין בפנימי כגון בקשר לזכות המיסוי או לשיעור המס, יגברו הוראות האמנה. 
מניעת כפל המס נעשית לרוב על פי שתי שיטות:  שיטה ראשונה היא קביעת זכות מיסוי בלעדית לאחת המדינות. שיטה שניה היא קביעה כי מדינה אחת (לרוב המדינה בה מופקת ההכנסה או בה מצוי מקור ההכנסה) תהיה בעלת זכות המיסוי הראשונית והמדינה השניה (מדינת התושבות של אותו אדם) תקבל זכות מיסוי שיורית באופן שתהיה רשאית להטיל גם כן מס על אותה הכנסה אבל לשם מניעת כפל מס יינתן זיכוי או ניכוי בגין המס ששולם במדינה הראשונה.
 
בכל הנוגע להכנסות ממקרקעין, רוב האמנות למניעת כפל מס כוללות כללים לפי השיטה השיורית.

אמנת מס ישראל צרפת

לעומת זאת באמנה למניעת כפל מס שבין ישראל לצרפת, בשונה מאמנות מס אחרות, נקבעה זכות מיסוי בלעדית למדינה בה מצוי המקרקעין, בגין הכנסה המופקת משימוש ישיר במקרקעין מההשכרה של המקרקעין או משימוש במקרקעין בכל דרך אחרת. בנוסף, בלעדיות המיסוי לצרפת חלה גם על הכנסה שיפיק מיזם ממקרקעין המצויים בצרפת (מיזם המנוהל על ידי תושב ישראל)
יתרה מכך, נקבעה באמנה הגדרה רחבה למונח "מקרקעין" כך שיכלול גם נכסים הנלווים למקרקעין- משק חי, ציוד בחקלאות, כל זכות שחלים עליה חוקי מקרקעין, הנאה מפירות המקרקעין, זכויות בקשר לניצול מחצבים ואוצרות טבע אחרים.
כלומר, תושב ישראל שישקיע במקרקעין בצרפת ויפיק מהם הכנסה לרבות על ידי מיזם, מהשכרה או החכרה או שימוש במקרקעין, אינו חייב במס בישראל. באופן זה המיסוי יחול רק על פי הדין הפנימי בצרפת ללא חשיפה למיסוי בישראל.
 
נזכיר, כי קיימות שתי אפשרויות לתשלום מס בישראל בגין השכרה של מקרקעין מחוץ לישראל. מסלול מיסוי רגיל של הכנסות בניכוי הוצאות וקבלת זיכוי מס ששולם בחו"ל או מיסוי בהתאם לסעיף 122א לפקודת מ"ה בשיעור של 15% בלבד (כל שההכנסה אינה מעסק) אך ללא אפשרות לקבל זיכוי בגין מס המשולם בחו"ל. במידה ומסלול מיסוי רגיל אינו כדאי, הרי בחירה במסלול מיסוי בשיעור של 15% בגין השכרה של מקרקעין במדינה בה אין זכות מיסוי בלעדית כמו בצרפת, יוצרת חבות מס בכל מקרה בישראל בשיעור של 15%.
 
יצוין, כי בגין רווח הון שייווצר ממכירה של המקרקעין בצרפת כן קיימת זכות מיסוי הן לישראל והן לצרפת לצד אפשרות לקבלת זיכוי בגין מס ששולם בחו"ל, וכך גם רווח מהעברת מניות בחברה שלמעלה מ-50% מנכסיה (במישרין או בתיווך של חברה אחרת) הם מקרקעין המצויים בצרפת או שהם זכויות הקשורות למקרקעין.
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.