מאת:

מדריך פירוק שותפות בנכסי נדל"ן

ישראלים רבים מאמינים בנדל"ן, במיוחד הישראלי, ככזה ששווה להשקיע בו, ככזה שיבטיח את עתידם, ככזה שערכו יעלה, ככזה שיכול להניב תשואה יפה ואף רווח יפה ממימוש בעתיד לבוא.
יש המבקשים להיכנס להשקעות נדל"ן בתחום המסחרי, דוגמת משרדים ויש המעדיפים להיכנס להשקעות בתחום הנדל"ן בענף הדירות למגורים.
יש המעדיפים לרכוש את הנדל"ן באופן פרטי ויש כאלה המעדיפים להיכנס להשקעות בתחום באמצעות חברה אשר תחתיה מתבצעות הרכישה של הנדלן.
יש המעדיפים להחזיק את הנכסים תוך התמקדות בעתיד הקרוב והנראה לעין ויש כאלה המבקשים להבטיח את עתיד משפחתם ומשכך פועלים הם לטובת רכישת נדל"ן ואחזקתו בנאמנות, כך שהדורות הבאים, לדוגמא, לא יוכלו לממש את הנדל"ן אלא להנות מהפירות שלו וזאת תוך מינוי גורם נאמן אשר ינהל את נכסי הנאמנות ויחלק את ההכנסות בהתאם לשטר נאמנון מוגדר וברור, שם מקים הנאמנות מגדיר כיצד ומתי יקבלו הנהנים את הפירות ו/או את הבעלות ו/או כל תמורה אחרת הנובעת מהאמור.
יש המעדיפים לבצע רכישות באופן עצמאי, אך בהחלטת ניתן לראות שותפויות רבות, אם של אחים ו/או בני משפחה ואם של אחרים, המחליטים יחדיו לרכוש את הנדל"ן, אם באמצעות חברה ואם באופן פרטי, כאשר לטובת העניין מגייסים הם כספים בדרך של הלוואות מהבנקים ו/או מגופים אחרים ו/או מביאים "כסף מהבית" לטובת מימון הרכישה אם באופן מלא ואם באופן חלקי.
בחלק מהמקרים  השותפים למהלך מגובים בהסכמים המגדירים את טיב היחסים, את חלוקת התפקידים, את אופן משיכת הרווחים, אופן התמודדות עם מחלוקות ובחלק אחר של המקרים אין בנמצא הסכם מפורט ובכלל זה אין בנמצא הסכם המגדיר את טיב היחסים ואופן ההתנהלות במקרה בו מי מהצדדים יחליט "לפרק את החבילה".
 
כך יוצא ששותפים למהלך מצליחים, לא אחת, שלב אחר שלב, להביא לידי הגדלת רכישת הנדל"ן ובחלוף מספר שנים, לפעמים עשרות, מצליחים הם להגיע למצב בו בבעלותם ו/או בבעלות חברה שבבעלותם מקבץ נכסים השווים יחדיו עשרות ולפעמים אף מאות מיליוני שקלים, כאשר אלה מניבים הכנסת שכירות  אותה הם חולקים אם בדרך של תשלום דמי ניהול - בגין שירותי ניהול הניתנים על ידם בפועל  ואם בדרך של חלוקת דיבידנדים מתוך הרווחים הראויים לחלוקה הנותרים בקופה.
 
כמובן שמהלכים כשכאלה, הכרוכים בהקמת מיזמי נדל"ן, מגובים לא אחת באסטרטגיית מס הנגזרת מאופי הפעילות, תדירות המימושים ועוד, שהרי אם לדוגמא הצדדים רוכשי ומוכרים נכסי נדל"ן בתדירות גבוהה, הרי שבפועל הם עלולים להיתפס, בעיני רשות המס כעוסקים בתחום הנדל"ן. יתרה מזאת היה ומדובר במימושים שאינם תדירים, עשויים המוכרים להיחשב כמשקיעים בלבד ולשלם רווח הון בלבד ולא להיות ממוסים כמי שעוסקים במכירת נדל"ן - מה שעלול להתפרש היה והמימושים הם רבים ותדירים, הכול בהתאם לפרשנות הניתנת על ידי רשויות המס לנעשה ולעמדת בית המשפט, היה והעניין מגיע לבחינתו.
 
כמובן ששעה בה נכנסים המוחזקים על ידי חברה ממומשים והרווחים עוברים לכיס הפרטי של בעלי החברה, הרי שבמקרה שכזה יש בנמצא שני אירועי מס, פעם אחת של החברה ופעם שניה בעת משיכת הרווחים מהחברה, אלא אם יש בנמצא הלוואות בעלים המוחזרת לבעלים שהשקיע את הכספים. מאידך אם הנכסים הממומשים הוחזקו על ידי הבעלים באופן פרטי, הרי שיש במקרה שכזה אירוע מס יחיד אשר לא אחת יכול להביא לידי חבות מס נמוכה מהותית בהשוואה למצב בו הנכסים מוחזקים באמצעות חברה.
 
כך יוצא שכל הקמה של פלטפורמה נדלנית , נכון שתהא מלווה בחשיבה משפטית אסטרטגית, המתייחסת הן לשיקולים הקניינים, הן לשיקולים המימוניים, הן לשיקולים המסחריים ולהסכמות הצדדים והן לשיקולי המס של הגורמים המעורבים.
חשיבות העריכה הנכונה של ההתקשרות והחשיבה המוקדמת מורגשת ונראת במיוחד שעה בה מתעוררות מחלוקות בין הגורמים ו/או בין המשפחות .
בפועל ניתן למצא מקרים רבים בהם פלטפורמות נדלניות נבנו בצורה מעולה ואף נוהלו על פני שנים בצורה מושלמת ע"י דור המייסדים וזאת עד לנקודת זמן בה אחד מהשותפים הלך לעולמו ו/או ניכנס לאובדן כושר ו/או שעה בה דור ההמשך גדל ולפתע יש בנמצא צאצאים המבקשים להיות מעורבים, מבקשים לשנות הסדרי עבר, מבקשים להתפתח עצמאית ו/או מבקשים מסיבה כזו או אחרת להיפרד מהשותף האחר, אח, בן משפחה או צד שלישי עמו אין קירבת דם.

כך ניתן לראות מקרים רבים בהם ההתנהלות היתה על מי מנוחות כל עוד המייסדים הם אלה שהתנהלות ופעלו, אולם בשלבים מתקדמים יותר של החיים התעוררו מחלוקות אשר בסופו של יום הביאו לידי מחלוקות קשות בין הצדדים, מה שהביא לידי בלימת התפתחות, ניתוב הכנסות מהשכירויות שלא לחברה המשותפת, הליכים משפטים, מינוי גורמים אשר הם אלה שינהלו את הפעילת, תאונות מס למיניהן ועוד.
כמובן ששעה בה יש בנמצא מחלוקת  ובמיוחד בשעה בה יש בנמצא רצון להיפרד, יש להתנהל מאוד בזהירות ובוודאי שלא "כפיל בחנות חרסינה".
יש לעשות את המקסימום מתוך שאיפה להגיע לפיצול מוסכם ומושכל.

כל התנהלות שלא תהא בהסכמה עלולה ליצור בעיות, מורכבויות משפטיות, להביא לידי הליכים משפטים מיותרים ואף להביא לידי קריסה של פעילות ממונפת, שלא לדבר על עבירות מס ומחדלים אחרים אשר עלולים לנבוע מהתנהלות לא תקינה של מי מהגורמים המעורבים, לדוגמא – בדרך של ניתוב הכנסות למי שאינו הבעלים של הקרקע, שלא לחברה המחזיקה ועוד.
כך יוצא שנכון להביא הליך של פירוק ו/או רצון של מי מהצדדים לפירוק ו/או פיצול לידי הפתרון בדרך של הסכמה ו/או היה ואין בנמצא הסכמה – באמצעות הליך של גישור, במסגרתם יעשו הצדדים הנידרש על מנת לעשות שימוש חוקי ושקוף בהוראות החוק המאפשרות חלוקה של הנכסים במינימום עלויות מס.

היה והצדדים לא יוכלו להתגשר, הרי שעלולים הם למצא את עצמם בהליך משפטי אשר כתוצאה ממנו ידרשו לשלם סכומי מס גדולים במיוחד, הגם שיש בנמצא, לא אחת, אפשרות לפנות לבית משפטי ולבקש ממנו למנות גורם מקצועי אשר הוא זה שיביא לידי חלוקה חוקית ושקופה הלוקחת בחשבון גם את שיקולי המס, כך שמחד ההתנהלות תהא שקופה וחוקית ומאידך - תהא היא אופטימאלית וראויה.
לטובת הבטחת יישום ראוי של פירוק ו/או פיצול ו/או הפרדה כזו או אחרת, מומלץ, כבר בשלבים הראשונים של הקמת פלטפורמה נדלנית - לקחת בחשבון גם את הדורות הבאים וגם חלופה של פירוק אופטימאלי. משכך, נכון יהיה באם המייסדים יחשבו על הדבר בתחילת הדרך ויבנו את הפלטפורמנה, החל מהצעד הראשון, באופן מקצועי וצופה פני עתיד.
 
היה והנושא לא טופל בעת היסוד והבעיות מתעוררות בשלבים מאוחרים יותר, יש בנמצא חשיבות מכרעת בבניית אסטרטגיה אשר תאפשר הוצאת המתבקש אל הפועל בתבונה ובמינימום מס והכול תוך שמירה על עקרונות של חוקיות ושקיפות מלאה. דיני מיסוי המקרקעין סבוכים ומשתנים בתדירות גבוהה, יחד עם זאת, כוללים הם הוראות רבות המאפשרות, לא אחת, ביצוע מהלכים פטורים ממס ו/או מהלכים דוחי מס ו/או מהלכים אחרים המתיישבים עם אינטרס הצדדים. טוב וראוי לפעול בהתאם לחוק, תוך יישום ההקלות וההוראות הכלולות בספר החוק, בכלל ובחוק מס שבח בפרט.  
 
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.