החובה לבצע בדיקות משפטיות לפני רכישת דירה או מיזם

מאת: אלי דורון, עו"ד

10/12/2024

החובה לבצע בדיקות משפטיות ואחרות לפני רכישת דירה יד שנייה או מיזם: שמירה על זכויות הקונה והבטחת טיב ההשקעה

1. בדיקת רישום הנכס בטאבו
   על הקונה לבדוק את נסח הטאבו, הכולל את פרטי הנכס, זהות הבעלים הנוכחיים, זכויות נוספות המוטלות עליו (כגון עיקולים, שעבודים או זכויות צד שלישי). בדיקה זו מבטיחה כי למוכר הזכות למכור את הנכס וכי אין מגבלות משפטיות המונעות את ההעברה.
2. בדיקת זכויות בנייה ותכניות בנייה
   במקרים רבים, קיימות חריגות בנייה שלא אושרו על ידי הרשויות. על הקונה לבדוק אם בניית הנכס בוצעה בהתאם להיתרי הבנייה ולתכניות החלות באזור.
   חקיקה רלוונטית:
   סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965, מחייב אישור תכניות בנייה וחריגות בנייה, וקובע סנקציות בגין חריגות אלו.
3. בדיקת מצב רישום הבית המשותף
   כאשר מדובר בדירה בבית משותף, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף, את שטחי הרכוש המשותף ואת חלקי הרכוש הבלעדיים של המוכר. לעיתים מתגלים סכסוכים פנימיים בין הדיירים שעלולים להשפיע על רישום הזכויות.
   פסיקה רלוונטית:
   בפסק הדין ע”א 127/77 רשות הפיתוח נ’ שמעון, קבע בית המשפט כי חובת הקונה היא לוודא את תקינות הרישום בטאבו ואת העדר עיקולים או שעבודים על הנכס.

1. תפקיד עורך הדין ברכישת נכס
   עורך דין המתמחה במקרקעין מבצע בדיקות משפטיות, מוודא את תקינות העסקה ומגן על זכויות הקונה. עורך הדין בוחן את חוזה המכר, מבצע משא ומתן על תנאיו ומוודא כי כל ההתחייבויות מעוגנות באופן משפטי.
2. בדיקות נוספות עורך הדין
   1.         בדיקת שעבודים ועיקולים ברשם המשכונות.
   2.         בדיקת חובות לרשויות המקומיות (ארנונה, היטלי פיתוח, חובות למנהל מקרקעי ישראל).
   3.         הבטחת קבלת אישורים מתאימים לצורך העברת הזכויות.
   דוגמה רלוונטית:
   במקרה ת”א 457/07 פלוני נ’ אלמוני, עורך הדין של הרוכש לא בדק שעבוד קיים על הנכס, והרוכש נאלץ להתמודד עם תביעה של צד שלישי. בית המשפט קבע כי ייעוץ משפטי רשלני פגע בזכויות הרוכש.

1. חשיבות בדיקת מצב הנכס הפיזי
   מעבר לבדיקות המשפטיות, יש לבצע בדיקות הנדסיות שיוודאו את תקינות המבנה, מערכות החשמל, המים והתשתיות. בעיות מבניות שלא התגלו עשויות להוביל להוצאות כספיות כבדות בעתיד.
2. בדיקת חריגות בנייה
   חריגות בנייה שלא הוסדרו יכולות להוביל לקנסות ואף לדרישה להרוס חלקים מהמבנה. שמאי מקרקעין או אדריכל יכולים לבחון אם הנכס בנוי לפי היתרים חוקיים.
   פסיקה רלוונטית:
   בפסק הדין ע”א 351/80 פרידמן נ’ י.ח. דירות בע”מ, בית המשפט קבע כי על הקונה לוודא את תקינות הבנייה באמצעות יועצים מקצועיים, לרבות מהנדסים ושמאים.

1. מניעת הפסדים כלכליים
   רכישת נכס ללא בדיקות מוקדמות עשויה להוביל לפגיעה בשווי הנכס, להוצאות נוספות ואף לאובדן ההשקעה. בדיקות משפטיות והנדסיות מקיפות מבטיחות את ההשקעה לאורך זמן.
2. הבטחת אפשרות למימוש עתידי
   נכס בעל בעיות משפטיות או הנדסיות עלול להיות קשה למכירה בעתיד. הקפדה על כל הבדיקות מבטיחה את יכולת המימוש של ההשקעה בתנאים מיטביים.