מאת:

האם רשות מקרקעי ישראל רשאית להימנע מחידוש הסכם הרשאה לתכנון - פסק דין

בית המשפט העליון דן בערעור אשר הוגש על ידי חב' בארות הילה בע"מ על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע במסגרתו דחה בית המשפט המחוזי את תביעת היזם נגד רשות מקרקעי ישראל בנוגע לאי חידוש הסכם הרשאה לתכנון שנחתם בין היזם לבין רמ"י.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אמונה על ניהול קרקעות המדינה וכן קרקעות קרן קיימת לישראל והסוכנות היהודית. בתוך כך פועלת רמ"י במספר דכים להקצאת קרקעות המדינה ליזמים פרטיים לצורך ביצוע פרויקטים שונים. אחת הדרכים הנפוצות להקצאת קרקעות על ידי רמ"י הינה באמצעות הסכם פיתוח- הסכם אשר במסגרתו יזם פרטי מתחייב לפתח מגרש או קבוצת מגרשים המצויים בניהולה של רמ"י, לקבל היתר בניה ולבנות במגרש מבנה על פי התנאים הקבועים בהסכם וככל שהיזם עומד בתנאי הסכם הפיתוח ומשלים את הבניה בתוך התקופה הקבועה בהסכם נחתם הסכם חכירה או הסכם מכר במסגרתו עובר המגרש לבעלותו של היזם ו/או ניתנת ליזם זכות חכירה במגרש.
דרך נוספת שבה מקדמת רמ"י תכנון והקצאה של קרקעות הינה באמצעות הסכמי הרשאה לתכנון. 
 
מהו הסכם הרשאה לתכנון
בשלב המקדמי טרם הקצאת הקרקע על ידי רמ"י נדרשת הקרקע לעבור הליך תכנון, כלומר אישור תכנית בנין עיר (תב"ע) במסגרתה נקבע שטח התכנית, חלוקת השטח למגרשים, השימושים המותרים בכל אחד מהמגרשים, זכויות הבניה המותרות, סימון הכבישים והשימושים הציבוריים בשטח התכנית כגון בתי ספר, גני ילדים, פארקים וכד'. 
במרבית המקרים, רשות מקרקעי ישראל, היא זו שיוזמת את הכנת התכניות ואת הגשתן לרשויות התכנון העירוניות והמחוזיות בטרם הקצאת הקרקעות. עם זאת על מנת לייעל ולקדם את תכנון קרקעות המדינה, במקרים המתאימים מאפשרת רמ"י גם ליזמים פרטיים לקדם הליכי תכנון על ידי מתן הרשאה ליזמים פרטיים לבצע הליכי תכנון בשטח מסוים. בתוך כך, רשאי יזם פרטי להגיש הצעה למתן הרשאה לתכנון לתא שטח מסוים וככל שהצעתו נמצאת ראויה, נחתם בין היזם לבין רמ"י הסכם הרשאה לתכנון במסגרתו לוקח על עצמו היזם את תהליך התכנון של השטח, לרבות הכנת תב"ע וניהול הליכי הרישוי שלה בפני מוסדות התכנון והבניה.
ראוי לציין, כי הסכם הרשאה לתכנון לא נותן ליזם יד חופשית לקדם כל תכנית שירצה, אלא קובע תנאים עקרוניים לביצוע התכנון בכפוף לתוכנית עקרונית שהוצעה על ידי היזם מבעוד מועד ושאושרה על ידי רמ"י. עוד ראוי לציין, כי הסכם הרשאה לתכנון נערך למשך פרק זמן מוגבל וקבוע מראש, אולם מאחר והליכי התכנון עלולים להתארך למשך שנים רבות, לרוב רשות מקרקעי ישראל נוטה להסכים להארכת הסכם ההרשאה לתכנון, כל עוד עומד היזם בתנאי ההסכם ופועל לקידום התכנית.
 
הרקע לפסק הדין
המערערת, חב' בארות הילה בע"מ (להלן: " החברה היזמית"), ביקשה לקדם תכנית תיירות במבואות הצפוניים של העיר באר שבע המתפרסת על פני 130 דונם והכוללת כפר נופש, אגם מלאכותי, מרכז קונגרסים, מרכז בידור ושימושים מסחריים נלווים. החברה היזמית הגישה לרשות מקרקעי ישראל הצעה למתן הרשאה לתכנון אשר אושרה על ידי רמ"י, אולם זאת בכפוף למספר תנאים כדלקמן:
  • החברה היזמית נדרשה לעדכן את התכנית כך שהיא תחולק למגרשים המיועדים לשמש לתיירות בלבד לעומת מגרשים המיועדים לשימושים מסחריים (מסעדות, בתי קפה, חדר כושר וכד'). דרישה זו נבעה מכך שהקצאת קרקעות למטרות תיירות ניתנת בתנאים מסוימים בפטור ממכרז לעומת זאת הקצאה למטרות מסחריות חייבת במכרז, על כן, נדרשה היזמית לייעד את השימושים השונים למגרשים נפרדים על מנת לאפשר הליכי הקצאה נפרדים בעתיד לכל אחד מסוגי המגרשים.
  • שטח התכנון אותו הציעה החברה היזמית היה כלול בתוך תא שטח של תכנית אחרת, אותה החלה לקדם רמ"י ואשר ייעד את האזור להקמת שכונת מגורים. על כן נקבע בהסכם ההרשאה לתכנון, כי החברה היזמית תעדכן את התכנית כך שזו תשתלב בתוך שכונת המגורים המתוכננת.
  • כן נקבע בהסכם, כי התכנית תידון בועדה משותפת של רמ"י ומשרד התיירות ותהיה כפופה לאישור סופי של רמ"י טרם הגשתה לאישור מוסדות התכנון והבניה.
תוקף הסכם ההרשאה נקבע ל- 3 שנים.
החברה היזמית לא ערכה את ההתאמות הנדרשות בתכנית הראשונית שהוצעה על ידה ואף לא הביאה את התכנית לאישור רמ"י אלא לאישור משרד התיירות בלבד. לאחר קבלת אישור משרד התיירות הגישה החברה היזמית את התכנית לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה.
משנודע הדבר לרמ"י, הרי שזו התנגדה לאישור התכנית ובסופו של יום לא עלה בידי החברה היזמית לקבל את אישור מוסדות התכנון לתכנית בתוך תקופת תוקפו שלל הסכם ההרשאה. משהסתיים תוקפו של הסכם ההרשאה, החליטה רמ"י שלא לחדש אותו נוכח התנהלותה של החברה היזמית בניגוד להוראות ההסכם.
משכך, הגישה החברה היזמית תביעה לבית המשפט המחוזי במסגרתה היא עתרה למתן סעד הצהרתי לפיו רמ"י הפרה את הסכם ההרשאה בכך שהיא התנגדה לתכנית בפני מוסדות התכנון והבניה. לאחר שתביעתה של החברה היזמית נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי, הוגש על ידה ערעור לבית המשפט העליון אשר אף הוא דחה את הערעור וקבע כדלקמן.
 
הכרעת בית המשפט העליון
בית המשפט העליון קבע כי הן התנגדותה של רמ"י לאישור התכנית והן החלטתה שלא לחדש את הסכם ההרשאה לתכנון הינן החלטות סבירות ואינן מהוות הפרה של חובה כלשהי מצד רמ"י.
בית המשפט הבהיר, כי אמנם הסכם ההרשאה לתכנון אישר לחברה היזמית לקדם את התכנית אולם הוא גם קבע תנאים המחייבים את החברה היזמית לערוך מספר עדכונים בתכנית וכן להביאה לאישור רמ"י טרם הגשתה לאישור הועדה המקומית.
משהפרה החברה היזמית את תנאי הסכם ההרשאה, הרי שהתנגדותה של רמ"י לאישור התכנית (כפי שהוגשה) הייתה מוצדקת וכך גם החלטתה שלא לחדש את הסכם ההרשאה.
 
מסקנות
פסק דין זה של בית המשפט העליון ממחיש כי הסכם הנערך בין יזם לבין רמ"י, בין אם מדובר בהסכם פיתוח ובין אם הסכם הרשאה לתכנון הינו בראש ובראשונה חוזה הכפוף לעקרונות דיני החוזים. בתוך כך, החוזה מטיל על היזם חובות שונות וכפוף לתנאים שונים עליהם נדרש היזם להקפיד. אי מילוי תנאי החוזה על ידי היזם עשויה להביא לביטול ההסכם ולשים לאל את השקעתו במיזם.
ככלל, כאשר הליכי התכנון ו/או עבודות הפיתוח מתעכבות עקב גורמים שאינם בשליטת היזם, הנטיה של רמ"י היא לאפשר ליזם להשלים את עבודתו ובמידת הנדרש להאריך את תוקף ההסכם, אולם, כאשר היזם אינו ממלא אחר תנאי ההסכם, הדבר עלול להביא לאי אישור התכנית ו/או לאי קבלת היתר בניה ולפקיעת ההסכם.
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.