מאת:

בית המשפט קבע יפוי כוח "בלתי חוזר" שנערך מראש ולא כחלק מעסקה קונקרטית ניתן לביטול

בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב מיום 23.1.22 נקבע, כי יפוי כוח בלתי חוזר אשר נערך לצורך התקשרות עתידית בעסקת תמ"א 38 ולא במסגרת התקשרות קונקרטית - ניתן לביטול.
 

רקע עובדתי

התובע, היה בעלים של שתי דירות מתוך ארבע בבניין המיועד לביצוע פרויקט תמ"א 38. הנתבעים, שני עורכי דין (אחד מהם נוטריון) הציעו לדיירי הבניין לאתר עבורם יזם מתאים לביצוע הפרויקט ולטפל בהתקשרות עבורם. מתוך תיאור העובדות שבפסק הדין, נראה כי לא נחתם כל הסכם בין דיירי הבניין לבין עורכי הדין אולם דיירי הבניין חתמו על שני יפויי כוח נפרדים לטובת עורכי הדין, כאשר אחד מהם יפוי כוח בלתי חוזר והשני יפוי כוח כללי ושניהם מייפים את כוחם של עורכי הדין לנהל מו"מ, לייצג את הדיירים, להתקשר בשם הדיירים עם כל יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין, לחתום בשמם על כל מסמך הנדרש לצורך ההתקשרות על פי שיקול דעתם הבלעדי וכד'.

כאמור, בעת חתימת יפויי הכוח, טרם אותר יזם קונקרטי לביצוע הפרויקט והנתבעים החלו באיתור היזם מכוח יפוי הכוח שניתן להם, קיבלו הצעות מיזמים שונים וכד'.

כעבור כשנתיים אותר על ידי הנתבעים יזם מתאים והנתבעים חתמו עימו תחילה על הסכם "נון שופ" ולאחר מכן על הסכם כוונות בשם התובע ויתר דיירי הבניין מכוח יפויי הכוח שברשותם.
מיד לאחר חתימת הסכם הכוונות פנתה בתו של התובע לנתבעים והודיעה להם כי היא מופתעת מחתימת הסכם הכוונות שכן אביה הודיע לנתבעים עוד קודם לכן כי הוא אינו מעוניין עוד בביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין.
על אף האמור ועל אף שיחות נוספות שבהן הבהיר התובע כי הוא אינו מעוניין בביצוע הפרויקט, חתמו הנתבעים בשם התובע על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 עם היזם. משכך, עתר התובע לבית המשפט בתביעה לביטול ההסכם ולביטול חתימתו על גבי ההסכם.
 

הבסיס המשפטי

סעיף 14 לחוק השליחות קובע, בין היתר, כי השליחות מסתיימת עם מתן הודעה של השולח על ביטול השליחות. יחד עם זאת, הסעיף מוסיף וקובע, כי ניתן לקבוע שהשליחות לא תהיה ניתנת לביטול אם היא נעשית על מנת להבטיח את זכותו של אדם אחר שאינו השולח.

במילים אחרות, יפוי כוח רגיל ניתן לביטול בכל עת על ידי מתן הודעה של מייפה הכוח למיופה הכוח. מאידך יפוי כוח בלתי חוזר לא יהיה ניתן לביטול אם הוא ניתן במטרה להבטיח את זכותו של אדם אחר.

 

הכרעת בית המשפט

על בסיס הוראות אלה של חוק השליחות קבע בית המשפט, כי יפוי כוח יכול להיות בלתי חוזר רק אם במועד שבו הוא נערך הייתה קיימת זכות של צד שלישי שאותה יפוי הכוח בא להבטיח. ככל שבמועד חתימת יפוי הכוח, טרם נתגבשה זכות של אדם אחר או ככל שהוראותיו של יפוי הכוח אינן מפרטות את זכותו של האדם האחר שאותה יפוי הכוח מבקש להבטיח, הרי שלא ניתן יהיה לראות ביפוי הכוח כיפוי כוח "בלתי חוזר" על אף הכותרת של יפוי הכוח.

במילים אחרות, ככל שבמועד חתימת יפוי הכוח לא נכרת הסכם נפרד המגבש זכות קונקרטית של אדם אחר שאותה מבקשים להבטיח באמצעות יפוי הכוח, הרי שיפוי הכוח יהיה יפוי כוח רגיל, הניתן לביטול בהודעה של השולח לשלוח.

במאמר מוסגר, בית המשפט הוסיף והבהיר, כי הפסיקה הכירה בשני מצבים שבהם ניתן לראות ביפוי הכוח כבלתי חוזר, גם אם במועד חתימת יפוי הכוח טרם נכרת הסכם נפרד עם צד שלישי:
  • המצב הראשון הוא, כאשר נחתם יפוי כוח ולאחר חתימתו נחתם הסכם נפרד המקנה זכות לאדם אחר. במקרה כזה יפוי הכוח עשוי להפוך לבלתי חוזר עם חתימתו של ההסכם הנפרד, אולם זאת בתנאי שאותו הסכם נחתם על ידי השולח עצמו או בהרשאה מפורשת של השולח.
במקרה הנוכחי שנדון על ידי בית המשפט זה לא היה המצב שכן התובע הודיע על אי רצונו להתקשר בהסכם טרם חתימתו ובכך ביטל את השליחות לפני שיפוי הכוח הפך לבלתי חוזר. 
  • המצב השני הוא, כאשר יפוי הכוח עצמו הוא בעצם חוזה לטובת צד שלישי והוא מפרט את זהותו של הצד השלישי שלטובתו נערך יפוי הכוח ואת זכותו של אותו צד שלישי שיפוי הכוח בא להבטיח. גם מצב זה אינו רלוונטי למקרה שנדון בפני בית המשפט שכן יפוי הכוח עצמו לא קבע וגם לא יכול היה לקבוע את זהותו ואת זכויותיו של היזם שאותר רק שנתיים לאחר חתימת יפוי הכוח.
בנוסף לכל האמור, בית המשפט מצא כי במקרה הקונקרטי שהובא בפניו, גם על פי לשונו של יפוי הכוח שנחתם על ידי התובע, ראוי לפרש אותו ככזה שמותנה בחתימת הסכם קונקרטי.
לנוכח כל אלה, קבע בית המשפט כי חתימת ההסכם לביצוע הפרויקט על ידי עורכי הדין מכוח יפוי הכוח נעשתה ללא הרשאה ומשך אין תוקף חוקי לחתימה. ודוק: מאחר והתובע הינו בעלים של 50% מהדירות בבניין, משמעות הדבר היא שלמעשה ההסכם עם היזם בטל והפרויקט אינו ניתן לביצוע.
 

מספר הערות לסיום

למותר לציין כי מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי אשר טרם הפך לחלוט ואשר לא אושר על ידי בית המשפט העליון. לדעתנו, פסק הדין מעלה מספר תהיות ובהחלט יתכן שגם על פי הבסיס המשפטי שנפרס בפסק הדין ניתן היה להגיע לתוצאה הפוכה ונבהיר:

כאמור, בהתאם להוראות חוק השליחות ניתן לראות ביפוי כוח כבלתי חוזר רק במידה והוא נועד להבטיח זכות קיימת של אדם אחר. ואמנם, במועד עריכת יפוי הכוח טרם התגבשה זכות של יזם כלשהו ובעניין זה נראה, כי מסקנותיו של בית המשפט היו מוצדקות לגמרי.

יחד עם זאת, בית המשפט לא התייחס בפסק דינו לזכויותיהם הקיימות של יתר דיירי הבניין. אמנם, לא נערך הסכם מסודר בכתב בין התובע לבין יתר דיירי הבניין המסדיר את התחייבותם ההדדית של הדיירים להתקשר בפרויקט עתידי לחיזוק והרחבת הבניין, אולם בהחלט יתכן שניתן היה להסיק קיומו של הסכם כזה מתוך העובדה שכל אחד מהדיירים חתם על יפוי כוח בלתי חוזר ועל פניו הדבר מהווה התחייבות הדדית של הדיירים אלה כלפי אלה לפעול לקידום הפרויקט ולהתקשר בהסכם מחייב עם יזם שיימצא לשביעות רצונם של הדיירים. במובן הזה, בהחלט ניתן לראות בהתנהלותם של הדיירים כהתקשרות מחייבת המקימה חובה הדדית של הדיירים לפעול בשיתוף פעולה למען המטרה המשותפת והמקימה זכות של הדיירים האחרים לכך שהתובע לא יחזור בו מהתחייבותו (ולכל הפחות לא יחזור בו מהתחייבותו ללא הצדקה עניינית).
כך או כך, נראה כי אילו במעמד חתימת יפויי הכוח, טרחו עורכי הדין לערוך הסכם מסודר בין הדיירים המסדיר את התחייבותם ההדדית לפעול לאיתור יזם ולביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין- תוצאותיו של ההליך היו שונות.
זאת ועוד, בית המשפט לא קבע במסגרת פסק הדין כל ממצא עובדתי לגבי השאלה האם התובע הודיע על ביטול יפוי הכוח לפני חתימת הסכם הכוונות או רק לאחר חתימת הסכם הכוונות ולא בחן, עד כמה הסכם הכוונות, הגם שלא היה בגדר הסכם סופי, היה בגדר התקשרות מחייבת. ככל שהסכם הכוונות נחתם בהרשאה וטרם מתן הודעת הביטול על ידי התובע, בהחלט יתכן שהסכם הכוונות הקים זכות משפטית ליזם ובכך הפך את יפוי הכוח שנחתם על ידי התובע לבלתי חוזר. כאמור, פסק הדין אינו כולל פירוט לגבי תוכנו של הסכם הכוונות וגם לא כולל התייחסות לגבי המועד המדויק שבו ניתנה הודעת הביטול על ידי התובע, כך שבהחלט יתכן שאילו עובדות אלה התבררו ניתן היה להגיע לתוצאה שונה.
 

לסיכום

כפי שניתן ללמוד מפסק דין זה, כותרתו של יפוי הכוח כיפוי כוח "בלתי חוזר" אינה בהכרח הופכת אותו לכזה. יפוי כוח כשהוא לעצמו לא יכול להיות בלתי חוזר אם לא נערך כחלק מהתקשרות עם אדם אחר וניתן לבטלו בכל עת בהודעה של השולח. רק במידה ויפוי הכוח נערך במסגרת התקשרות מחייבת עם אדם אחר (קונקרטי) ורק במידה והוא ניתן על מנת להבטיח את זכויותיו הקיימות של הצד האחר ניתן יהיה לראות ביפוי הכוח כבלתי חוזר.

במידה ואתם דיירים בבניין המעוניינים לבצע פרויקט תמ"א 38, פרויקט פינוי בינוי או פרויקט דומה אחר ובמידה ומציעים לדיירי הבניין לחתום על יפוי כוח לצורך קידום הפרויקט, עליכם לדעת כי יפוי כוח כשהוא לעצמו אינו מספיק גם אם הוא נושא את הכותרת "בלתי חוזר" וגם אם כתוב בו משפט כללי על כך שהוא נועדב להבטיח את זכויותיהם של צדדים שלישיים. על מנת להפוך את ההתקשרות למחייבת, לצד יפוי הכוח נדרשת עריכת הסכם מסודר בין הדיירים ו/או בין הדיירים לבין היזם המסדיר את זכויותיהם של כל המעורבים.

(הפ (ת"א) 52056-11-19 רינת קרוטקין (חליפתו של אברהם קרוטקין ז"ל) נ' עו"ד עופר רוזנבלום)
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.