רכישה / מכירת נדל"ן בהונגריה

חפש שירות משפטי

ראשי
מחלקות המשרד
משפט בינלאומי
דסק הונגריה
רכישה / מכירת נדל"ן בהונגריה

מאת: אלי דורון, עו"ד; ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר אורלי פארן, עו"ד

24/1/2019

ליווי משפטי לעסקאות רכישה או מכירה של נדלן בהונגריה

רכישת דירת מגורים בהונגריה
רכישת דירת מגורים (למגורים או להשקעה\השכרה) תתבצע בהסכם כתוב אשר חתום ע"י הצדדים (מוכר-קונה) ומאומת ע"י עורך-דין מקומי שימונה ע"י הרוכש. לנוחיות, משרד עורכי-הדין המקומי עימו עומד משרדנו בקשר יכול לספק הסכם דו-לשוני, הונגרית-אנגלית והשפה הקובעת, הונגרית. על מנת להקל על הלקוחות, התקשורת יכולה להתנהל בעברית או באנגלית.

רוכש או מוכר שאינו מעוניין או אינו מסוגל להגיע להונגריה לשם חתימה על מסמכי העסקה, יכול לחתום על המסמכים בשגרירות הונגריה בישראל או לחתום בפני נוטריון ישראלי ולהוסיף חותמת המכשירה את המסמך לשימוש בחו"ל- (אפוסטיל). חתימה ואימות המסמכים בישראל דורשת מסמכים נוספים לעסקה, עובדה המייקרת את התהליך וזול יותר לערוך את המסמכים בבודפשט.

הסכם הרכישה מוכן במספר עותקי מקור אשר יימסרו למוכר ולקונה וכן לרישום ברשם המקרקעין ("טאבו") ועותק אחד לפחות בידי עוה"ד העורך את ההסכם ומאמת אותו בחתימתו ובחותמתו.

הואיל ועל פי הדין ההונגרי ייצוג הצדדים ע"י עורך דין מקומי בהליכי רישום המקרקעין חובה, לכן ללא אימות כזה ע"י עוה"ד המקומי, לא ניתן להגיש את ההסכם לרישום בטאבו.

זכותו של הרוכש לקבוע מי יהיה עוה"ד המייצג אותו בעסקה.

לאזרח ישראלי המחזיק באזרחות הונגרית או אזרחות של מדינות האזור הסחר החופשי של אירופה (מדינות האיחוד האירופי בתוספת שוויץ, נורווגיה ואיסלנד), רישום עסקת הרכישה יכול להתבצע ללא עיכוב. יצוין כי בהונגריה רישום העסקה אינו תלוי באישורי מסים או רשויות, ולכן העסקה יכולה להתבצע מיידית עם תשלום המחיר והעברת הבעלות.

לגבי רוכש בעל אזרחות ישראלית בלבד, נדרשים בהונגריה אישורים אדמיניסטרטיביים נוספים. רק לאחר קבלת האישורים המתאימים, ניתן יהיה להשלים את העסקה ברישום אולם מיד לאחר החתימה ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה. הליך קבלת האישורים הנוספים נמשך בד"כ כ-45 עד 60 יום. השיטה הפרקטית במקרים אלה: חתימת חוזה הרכישה עם תשלום מקדמה ע"ח המחיר, ורישום מיידי של הערת אזהרה לטובת הקונה, ותשלום יתרת המחיר והעברת הבעלות לאחר קבלת האישור האדמיניסטרטיבי. הדרישה להשיג האישור האדמיניסטרטיבי לא מהווה מכשול או סיכון לרכישה לקונים ישראלים, אלא מהווה אמצעי פיקוח פורמלי של רשויות המדינה לרוכשי נדל"ן מחוץ למסגרת האיחוד האירופי והאזור הסחר החופשי של אירופה.

עלויות עיקריות קשורות
עסקת נדל"ן מגורים, מטילה על הרוכש חיובים כספיים שונים כגון:

מס רכישה, מכונה גם 'מס העברה' בסך 4% מערך הנכס המדווח בעסקה.
העברת הנכס ללא תמורה בין בני זוג או בין הורים וצאצאיהם, פטורה ממס רכישה
אגרות רישום הנכס בטאבו, בגבולות כמה עשרות אירו.
שכ"ט עו"ד כ-2% בתוספת מע"מ.

מע"מ

דירה לגביה חלפו כבר מעבר לשנתיים מיום קבלת טופס איכלוס נחשבת דירה "לא חדשה", ולא מוטל מע"מ על העסקה. לגבי רכישת דירה חדשה שיעור המע"מ באופן כללי הוא 27%.

אולם לגבי רכישת דירה חדשה, לגביה טרם חלפו שנתיים מקבלת טופס איכלוס, קיימת הוראת שעה ולפיה במכירת דירה חדשה בבית משותף אשר שטחה לא עולה על 150 מ"ר ומכירת יחידת מגורים אחת על חלקה ששטחה לא עולה על 300 מ"ר, המע"מ הוא של 5% בלבד, במקום 27%, ובלבד שהמבנה קיבל היתר בניה בר-תוקף עד ליום 31.10.2018 ובניית הדירה תושלם עד ליום 31.12.2023.

במכירת דירות חדשות אחרות, הוראת השעה תפוג ביום 31.12.2019 כלומר שיעור המע"מ הוא 5% רק אם הבנייה תושלם עד ליום 31.12.2019 ואילו לגבי דירות שתושלמנה לאחר מועד זה או לגבי מחיר שישולמו לגבי דירות חדשות לאחר 1.1.2020 שיעור המע"מ 27%.

מכירה ורווח על המכירה

הכלל הבסיסי הינו שמכירת דירה שנעשתה לאחר שחלפו 5 שנים מיום הרכישה ונוצר רווח בגין המכירה, רווח זה פטור ממס רווחי הון.

העברת הנכס ללא תמורה, פטורה ממס רווחי הון שכן בעסקאות אלה לא נוצר רווח אצל המעביר.

על מכירה שאינה פטורה ממס רווחי הון יחול מס בשיעור 15% על הרווח.

כ"כ יצוין שבהונגריה לא נוהגים לגבות היטל השבחה ולכן תוספת זכויות בנייה או הקלות אינן מחויבות במס כלשהו.

יחד עם זאת, מועצות מקומיות מסוימות ברובעים של בודפשט מטילות כופר חניה במקרים של הפיכת דירה

מדירת מגורים למקום לינה כדוגמת ׁׁAIRB+B

* כל המידע הנ"ל אינו בבחינת ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו\או ייעוץ מיסויי אלא משמש כמידע כללי לנוחיות הקורא בלבד.

לתשומת לב הקורא, שינויים בדין אינם מעודכנים אוטומטית בדף זה.

ביכולת משרדנו ללוות את לקוחותינו בעת הליכי הרכישה או המכירה של דירותיהם בהונגריה וכן בליווי עסקאות אחרות בהונגריה. פעילות משרדנו בהונגריה מובלת ע"י עו"ד ד"ר אורלי פארן אשר חי ופועל שנים רבות בהונגריה ובעל ניסיון רב בתחומים עסקיים שונים.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054