פירוק מרצון של שותפות במקרקעין בדין הרומני

מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)-גיל מור, עו"ד

1/5/2010

החוק הרומני קובע כי ניתן להפסיק מצב של בעלות משותפת מרצון ע"י חלוקה בעין. במידה ובין הצדדים אין הסכמה ניתן לפנות לבית המשפט ע"מ שיקבע את אופן החלוקה של הרכוש אשר הבעלות עליו משותפת לצדדים. כל אחד מהבעלים במשותף זכאי להגיש בקשה לחלוקה - זכות זו אינה כפופה לתקופת התיישנות.

על המבקש לציין בבקשה את השמות והכתובות של הבעלים הנוספים ברכוש המשותף, עליו להצהיר על חלקו ומעמדו ברכוש המשותף, תיאור של הנכס/נכסים, תיאור של המקום בו הנכס ממוקם והערכה על דרך האומדן של שווי הנכס. על המבקש לשלם את המס אשר נובע מהבקשה. החוק הרומני קובע כי גובה המס הוא 3% מערך הרכוש המשותף. בנוסף, במידה ומדובר במבקש אשר מערער על עצם פירוק השיתוף בנכס או על ערכו המוערך של הנכס לגביו מתבקש פירוק השיתוף או על חלקם של השותפים בנכס המשותף, על הטוען יוטל מס נוסף בהתאם לשיעור החלק השנוי במחלוקת בהתאם לתקנות מיוחדות שהותקנו לצורך עניין זה ע"י המחוקק הרומני. במידת האפשר בית המשפט ינסה בית המשפט לבצע חלוקה בעין כך שכל שותף יקבל את חלקו. באם הדבר אינו אפשרי בית המשפט יורה על תשלומי איזון לטובת הצד אשר נפגע מביצוע החלוקה בעין. במידה ולצורך ביצוע החלוקה נעשה שימוש במדידות והערכות שמאיות אשר אין בהן די, רשאי בית המשפט בהתאם לשיקול דעתו למנות מומחים בעניין זה. על דו"ח המומחה להראות את ההערכה והמדדים אשר נלקחו בחשבון ולהציע את הדרך הנוחה לביצוע חלות הנכסים.

בעת ביצוע החלוקה בית המשפט יקח בחשבון את כוונת הצדדים כפי שהייתה בניהם במועד עריכת ההסכם. בנוסף, בית המשפט יתחשב בטיב הנכס במקצוע ובכתובות הבעלים של הנכס וכן יבחן האם הבעלים התבקשו לבצע השקעה בנכס כגון שיפוצים, בנייה וכו'. במידה וחלוקה בעין היא אינה אפשרית, או שחלוקה שכזו תגרום לירידה משמעותית בערך הנכס או שתפגע במהות הנכס או מטרתו כל אחד מן הבעלים במשותף רשאי לבקש ובית המשפט רשאי להורות כי הנכס כולו יעבור לרשותו וזאת לאחר שישלם תשלומי איזון לשותפים האחרים. במקרה כזה על בית המשפט להתחשב בתנאים שצוינו לעיל ולקבוע את המועדים בהן ישולמו תשלומי האיזון. עם השלמת ביצוע תשלומי האיזון בהתאם למועדים שנקבעו ע"י בית המשפט יתן בית המשפט החלטה הקובעת את העברת מלוא הנכס לרשותו. במידה והתשלומים אינם מבוצעים במועדם רשאי בית המשפט להורות על הקצאת / העברת הנכס לאחד מהבעלים במשותף האחרים. כמו כן רשאי בית המשפט בהתאם לבקשת אחד הבעלים במשותף לקבוע בהחלטה על העברת הנכס לאותו בעלים שביקש זאת ולקבוע את תשלומי האיזון ואת תנאי תשלומם. במידה ואף אחד מהבעלים המשותף לא ביקש שהנכס יעבור לרשותו או שאחד מהם לא עמד בתשלומי האיזון ולא נקבעה חלוקה אחרת בית המשפט יורה על מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים ע"פ חלקם בנכס. המכירה יכולה להתבצע או בהסכם או ע"י מוציא לפועל שימונה ע"י בית המשפט.