תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים ישנים ולהתאמתם לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה וזאת מאחר ומרבית המבנים שנבנו בישראל עד לשנת 1980, אינם עומדים בדרישות תקן זה.
מאחר ועלות חיזוק המבנים גבוהה יחסית, מטרתה של תמ"א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים על ידי הענקת זכויות בניה מוגדלות וקיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בניה ובכך לעודד הן בעלי בתים והן יזמים, להיכנס לפרויקטים מסוג זה. כדי לשמור על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו ולעודד את הבנייה בלב הערים, החוק העניק פטור גורף מהיטל השבחה על זכויות הבנייה שתמ"א 38 מוסיפה.
בתקופה האחרונה הרשויות המקומיות, ובמרכזן רמת גן וגבעתיים, החלו להתנגד למיזמי תמ"א 38 ולטעון כי התכניות מצופפות את הערים, אך לא מספקות להן משאבים לפיתוח תשתיות ומוסדות ציבור לאוכלוסייה ההולכת וגדלה. בעקבות לחץ שהפעילו רשויות הערים המרכזיות כאמור, ביום 05/04/2017 פורסם ברשומות ונכנס לתוקפו תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה. הצעת החוק נועדה במקור לקבוע את הסמכות של ועדות מקומיות להתנות הפקדת תכנית בכתב שיפוי מיזמים, אך בסופו של דבר, במסגרת התיקון לחוק, הוכנס בדלת האחורית תיקון המאפשר לרשויות מקומיות לגבות היטל השבחה בשיעור של 25% מערך ההשבחה של כלל הזכויות שמקנה תמ"א 38, מעבר ל-2.5 קומות לבניין.
בעוד כשבועיים יעלה לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, התיקון לחוק התכנון והבנייה אשר יאפשר לעיריות לגבות היטל חדש על מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי, כתחליף להיטל השבחה. מדובר בהיטל של עשרות שקלים למ"ר, שהעיריות יוכלו לגבות כדי לפתח מבני ציבור ותשתיות שישמשו את האוכלוסייה ההולכת וגדלה בעקבות האצת הבנייה למגורים.
אין חולק על כך שאחת הבעיות המרכזיות של התחדשות עירונית היא מחסור בתשתיות ומוסדות ציבור במרכזי הערים, ואכן יש למצוא מימון לכך. אך לשיטתנו, המימון לא צריך לבוא על חשבון האזרח הקטן והרי השתת היטל על יזמים יגולגל בסופו של דבר לרוכשי הדירות ויתכן שאף בעלי הדירות המקוריים יישאו בנטל.
הטלת היטל כאמור, עומד בניגוד מוחלט למטרת תמ"א 38 שכן הוא פוגע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה! במצב כאמור, יזמים יסרבו להיכנס לפרויקטים ללא תמריץ כלכלי מאחר ולא יוכלו לעמוד בעלויות הבניה. להוסיף לכך את מחסור הקרקעות הפנויות לבנייה במדינה ובפרט בערים המרכזיות ואת קצב גידול האוכלוסייה בישראל, והמסקנה המתבקשת היא כי השתת היטל כאמור על פרויקטים של התחדשות עירונית תגביר את משבר הדיור, תרחיב את הפערים החברתיים ואף עלולה לגרום ליזמים רבים לפשוט רגל, וכל זאת מבלי לדבר על המטרה האמיתית של תמ"א 38 שהיא חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.
>> על שירותינו בייצוג יזמים ודיירים בעסקאות תמ"א 38, תוכלו לקרוא כאן.
אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054
פרויקט פינוי-בינוי הם מהמיזמים המורכבים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, הדרך להשלמתו מלאה באתגרים משפטיים, תכנוניים וכלכליים. כך תעשו את זה נכון>>
מאמר זה יסקור את סוגי הערבויות שיש לדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בדומה לרוכשי דירה יד ראשונה מקבלן, כך גם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מהגנות חוק המכר, וזאת על מנת לבטח את בעלי הדירות בצורה הטובה ביותר אל מול היזם
חיפוש 
סגור 
